Η ηγεσία του υπουργείου Δικαιοσύνης τρία χρόνια πριν από τη συμπλήρωση ενός αιώνα από την εφαρμογή του νόμου 3741/1929, με τον οποίο «αναγνωρίζεται η διηρημένη κατ’ ορόφους ή σε μέρη αυτών ιδιοκτησία επί του αυτού οικοδομήματος» (πολυκατοικίες κ.λπ.), προχωρά σε καινοτόμες νομοθετικές πρωτοβουλίες προκειμένου να αναμορφωθούν ριζικά οι ενοχικές σχέσεις στις οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες των συνιδιοκτητών πολυκατοικιών κ.λπ. και των κοινόχρηστων χώρων τους.
Σκοπός των νέων καινοτόμων ρυθμίσεων είναι η απελευθέρωση και αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας εκατοντάδων χιλιάδων Ελλήνων πολιτών, η οποία με το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο είναι ουσιαστικά παγιδευμένη μέσα στο πλαίσιο ενός νόμου που ισχύει επί 97 χρόνια και έχει δεχτεί έως τώρα 1.116 τροποποιήσεις.
Παράλληλα, επιδίωξη της νέας νομοθετικής πρωτοβουλίας είναι να ξεμπλοκάρουν τα δικαστήρια από εκατοντάδες χιλιάδες εκκρεμείς υποθέσεις που αφορούν διαφορές ιδιοκτητών διαμερισμάτων, οι οποίες μέχρι να τελεσιδικήσουν θα συνεχίζουν τις δίκες οι κληρονόμοι. Την ίδια στιγμή, ξεκλειδώνουν δεκάδες χιλιάδες αγροτεμάχια ανά την Ελλάδα τα οποία έχουν μπλοκαριστεί και παραμένουν ανεκμετάλλευτα, καθώς έχουν υπογραφεί συμβολαιογραφικά προσύμφωνα και με το ισχύον νομοθετικό καθεστώς δεν μπορούν να μεταβιβαστούν και να αξιοποιηθούν περιουσίες μεγάλων εκτάσεων.
Μόνο στη Μακεδονία 2.500 ιδιοκτήτες ακινήτων και μεγάλων αγροτεμαχίων απελευθερώνονται, καθώς εδώ και 46 χρόνια έχουν εμπλακεί στα γρανάζια της Δικαιοσύνης με αντίδικο το Ελληνικό Δημόσιο. Δίκες που ξεκίνησαν το 1980 όχι μόνο δεν έχουν τελειώσει, αλλά είναι άγνωστο και το βάθος χρόνου της έκδοσης των τελεσίδικων αποφάσεών τους.
Τα αγροτεμάχια
Σύντομα θα λυθεί και το τεράστιο πρόβλημα που υπάρχει σε Μακεδονία, Θράκη, Θεσσαλία και Εύβοια, καθώς υπάρχουν δεκάδες χιλιάδες μεγάλα αγροτεμάχια του Δημοσίου τα οποία παραχωρήθηκαν πριν από χρόνια σε ιδιώτες και σήμερα παραμένουν νεκρά και ανεκμετάλλευτα. Και αυτό γιατί με το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο δεν επιτρέπεται η μεταβίβασή τους. Παρ’ όλα αυτά, αυθαίρετα κόπηκαν σε οικόπεδα των 200 και 300 τ.μ. και χτίστηκαν κατοικίες. Ωστόσο, δεν υπάρχουν οι προβλεπόμενοι κανόνες των αυτοτελών οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να πάρουν τίτλους ιδιοκτησίας όλα αυτά τα ακίνητα και να παραμένουν στον αέρα και αναξιοποίητα.
Μετά την οριστική σύνταξη του νομοσχεδίου που επεξεργάζεται ειδική νομοπαρασκευαστική επιτροπή του υπουργείου Δικαιοσύνης υπό την αρεοπαγίτη Κωνσταντία Εμμανουηλίδου, η οποία εξειδικεύεται στο Εμπράγματο Δίκαιο, στο Δίκαιο του Κτηματολογίου και την Ακίνητη Ιδιοκτησία, το νομοσχέδιο θα αναρτηθεί σε δημόσια διαβούλευση μέσα στο φθινόπωρο.
Με την ψήφισή του από τη Βουλή απελευθερώνονται εκατοντάδες χιλιάδες συμβολαιογραφικά προσύμφωνα μεταβίβασης και πώλησης ακινήτων τα οποία παραμένουν νεκρά στα συρτάρια των συμβολαιογραφικών γραφείων. Και παραμένουν νεκρά καθώς στα παλαιά συμβόλαια αναγράφονταν λανθασμένα χιλιοστά συνιδιοκτησίας των ακινήτων.
Παράλληλα, προβλέπεται η προσαρμογή των ρυθμίσεων της συνιδιοκτησίας στις νέες νομοθετικές διατάξεις του Κληρονομικού Δικαίου που έχουν ήδη ψηφιστεί από τη Βουλή και είναι νόμος του κράτους.
Αξιοποίηση
Εκσυγχρονίζονται οι κανονισμοί των πολυκατοικιών και μία από τις σημαντικές καινοτόμες διατάξεις είναι αυτή που προβλέπει τη δυνατότητα -ανεξάρτητα από το αν το απαγορεύει ο κανονισμός της πολυκατοικίας- κατάτμησης ή ένωσης διαμερισμάτων πολυκατοικιών (οριζόντιων ιδιοκτησιών) ώστε τα μεγάλα οροφοδιαμερίσματα να μπορούν να αξιοποιηθούν και να αντιμετωπιστεί έτσι το πρόβλημα της στέγασης στις μεγάλες πόλεις.
Επίσης, θα υπάρχει η δυνατότητα δύο μικρά όμορα διαμερίσματα να ενωθούν σε ενιαίο διαμέρισμα. Και αυτό ανεξάρτητα από το αν αυτά τα δύο διαμερίσματα είναι διαφορετικών ιδιοκτητών, αφού ο ένας από τους δύο ιδιοκτήτες μπορεί να πουλήσει το δικό του διαμέρισμα στον άλλον προκειμένου να καλύψει τις στεγαστικές του ανάγκες (π.χ. ερχομός ενός ακόμα παιδιού).
Η αυτονόητη δυνατότητα της διάσπασης ή της συνένωσης διαμερισμάτων πολυκατοικιών με το ισχύον σήμερα νομοθετικό πλαίσιο δεν επιτρέπεται.
Η δυνατότητα διάσπασης των μεγάλων, κατά κανόνα, διαμερισμάτων συμβάλλει έντονα στο πρόβλημα των μεγάλων αστικών κέντρων όπου δεν υπάρχουν διαμερίσματα ή είναι δυσεύρετα για ενοικίαση, αλλά και περιορίζει τις αξιώσεις των ιδιοκτητών για υψηλά μισθώματα.
Παράλληλα, η κατάτμηση των μεγάλων διαμερισμάτων παρέχει τη δυνατότητα στις πόλεις όπου υπάρχουν πανεπιστήμια να βρίσκουν οι φοιτητές εύκολα γκαρσονιέρες με σχετικά χαμηλότερο μίσθωμα σε σύγκριση με τα ενοίκια που σήμερα είναι αρκετά υψηλά λόγω του μικρού αριθμού των διαθέσιμων μικρών διαμερισμάτων, παρέχοντας έτσι μια μικρή οικονομική ανάσα στους γονείς.
Κοινόχρηστα
Με τη νομοθετική πρωτοβουλία του υπουργείου Δικαιοσύνης λύνεται και το τεράστιο σύνηθες πρόβλημα που αντιμετωπίζουν στην καθημερινότητά τους όσοι διαμένουν σε πολυκατοικίες, που δεν είναι άλλο από τους δύστροπους ενοίκους που αρνούνται ουσιαστικά να καταβάλουν τα κοινόχρηστα.
Με το νέο νομοθέτημα θα θεσπιστεί μια νέα ταχύρρυθμη διαδικασία για την είσπραξη των κοινοχρήστων, η οποία θα προβλέπει ακόμη και την έκδοση διαταγής πληρωμής για όσους επί μήνες δεν καταβάλλουν τα κοινόχρηστα.
Στην ουσία, η άρνηση ή η μεγάλη καθυστέρηση καταβολής των κοινοχρήστων επιφέρει αλυσιδωτές συνέπειες στην εύρυθμη λειτουργία των πολυκατοικιών, καθώς δεν μπορεί να πληρωθούν οι αναγκαίοι λογαριασμοί, ούτε ακόμη και αναγκαίες εργασίες.
Παράλληλα, δίνονται εξουσίες -ακόμα και υπερεξουσίες- στους διαχειριστές των πολυκατοικιών, οι οποίοι όμως θα έχουν και αυξημένες υποχρεώσεις και ευθύνες. Θα θεσπιστούν σαφείς κανόνες για τα καθήκοντά τους και θα νομιμοποιηθούν οι υποχρεώσεις τους. Δηλαδή οι διαχειριστές πλέον δεν θα αρκούνται μόνο στην είσπραξη των κοινοχρήστων, στη μέριμνα και επίβλεψη της καθαριότητας των κοινόχρηστων χώρων κ.λπ.
Ταυτόχρονα, θα προβλέπεται υποχρεωτικά η δημιουργία αποθεματικού το οποίο θα διαχειρίζεται ο διαχειριστής και θα αποσκοπεί αφενός στην επισκευή απρόοπτων και αιφνίδιων βλαβών, αφετέρου στο να μπορεί να καλυφθεί το οικονομικό κενό που θα δημιουργείται μέχρις ότου οι δύστροποι ένοικοι πληρώσουν τους καθυστερούμενους κοινόχρηστους λογαριασμούς.
Επισκευές και συντήρηση
Mε τις νέες διατάξεις ξεμπλοκάρουν τα αναγκαία επισκευαστικά έργα ή ενεργειακές αναβαθμίσεις των κτιρίων που πρέπει να υλοποιηθούν και δεν μπορούν να πραγματοποιηθούν λόγω έλλειψης απαρτίας κατά τις γενικές συνελεύσεις ή λόγω των μειοψηφιών που διαμορφώνονται από τους ιδιοκτήτες των πολυκατοικιών. Ειδικότερα, προβλέπεται η μείωση του απαιτούμενου ποσοστού ψήφων για τη λήψη αποφάσεων σε ζητήματα επισκευών, συντήρησης, ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων κ.ά.
Δηλαδή, αυτό που προβλέπουν έως τώρα οι κανονισμοί, ότι για τη λήψη αποφάσεων απαιτείται η πλειοψηφία του 51% ή ακόμα και του 100%, θα πάψει να ισχύει. Τα αναγκαία ποσοστά για τη λήψη των αποφάσεων θα κυμαίνονται ανάλογα με την αναγκαιότητα των επισκευών ή των έργων.
Για παράδειγμα, άλλο ποσοστό πλειοψηφίας θα απαιτείται για τη λήψη απόφασης για την τοποθέτηση φωτοβολταϊκών στις ταράτσες, την εγκατάσταση φυσικού αερίου ή την αλλαγή ανελκυστήρα και άλλο για την τοποθέτηση θυροτηλεοράσεων ή καμερών ασφαλείας ή την εγκατάσταση φόρτισης ηλεκτροκινούμενων αυτοκινήτων.
Επίσης, θα είναι υποχρεωτική η ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων των πολυκατοικιών, κάτι που σήμερα δεν προβλέπεται, ειδικά στους παλαιούς κανονισμούς πολυκατοικιών.
Airbnb
Οι κανονισμοί των πολυκατοικιών, και ιδίως αυτοί προ του 1975, δεν είχαν καμία πρόβλεψη για τις βραχυχρόνιες ή μακροχρόνιες μισθώσεις (Airbnb), καθώς δεν υπήρχαν καν ως μισθωτική ή εμπορική σχέση.
Σήμερα όμως η εκτεταμένη χρήση των Airbnb στα μεγάλα αστικά κέντρα, σε συνάρτηση με τη μεγάλη τουριστική αύξηση των τελευταίων ετών, δημιούργησε έντονα προβλήματα μέσα στις πολυκατοικίες.
Και αυτό γιατί διαμερίσματα διατίθενται πλέον για βραχυχρόνιες μισθώσεις χωρίς να υπάρχει νομοθετική πρόβλεψη σε επίπεδο οροφοϊδιοκτησίας των διαμερισμάτων αυτών ή πρόβλεψη στον κανονισμό των πολυκατοικιών, με αποτέλεσμα να υπάρχουν συχνές προστριβές μεταξύ των συνιδιοκτητών των πολυκατοικιών, οι οποίοι τελικά καταλήγουν στα δικαστήρια. Ολα αυτά αναμένεται να λυθούν με τις νέες νομοθετικές ρυθμίσεις.
Αφανείς ιδιοκτησίες
Ακόμη, προβλέπεται η επικαιροποίηση των νομοθετικών ρυθμίσεων για τη σύσταση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας σύμφωνα με τα νέα κοινωνικοοικονομικά δεδομένα, έτσι ώστε για ιδιοκτησίες που βρίσκονται στην αφάνεια (π.χ. διαμερίσματα αγορασμένα με προσύμφωνο τις δεκαετίες 1970-1980, δηλαδή προτού εισαχθεί ο τραπεζικός δανεισμός για την απόκτηση στέγης που επέβαλε το οριστικό συμβόλαιο) να μπορούν να υπογραφούν οριστικά συμβόλαια, να καταγραφούν στο Εθνικό Κτηματολόγιο και στη συνέχεια να μπορούν να μεταβιβαστούν ή να πουληθούν.
Λύνεται επίσης το πρόβλημα αξιοποίησης του δικαιώματος υψούν (ο λεγόμενος «αέρας») και των αδιάθετων ποσοστών των πολυκατοικιών είτε με την ανακατανομή τους μεταξύ των συνιδιοκτητών και με τροποποίηση της συστατικής πράξης, είτε με την απόδοση στους οικοπεδούχους και τους καθολικούς τους διαδόχους-κληρονόμους.
Γιώργος Φλωρίδης
Απελευθερώνεται η δεσμευμένη ιδιοκτησία
Ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης με αφορμή την παρουσίαση της νομοθετικής πρωτοβουλίας τόνισε:
«Σχεδόν εκατό χρόνια μετά τον βασικό νόμο 3741/1929 για την οριζόντια ιδιοκτησία αποφασίσαμε να πάρουμε μια συνολική πρωτοβουλία που αφορά όλες τις εκκρεμότητες για την ιδιοκτησία και κυρίως τη συνιδιοκτησία των Ελλήνων.
Για να μπορέσουμε να εκσυγχρονίσουμε όλες τις σχετικές διατάξεις, το πρώτο μεγάλο βήμα είναι να κωδικοποιήσουμε τη νομοθεσία, καθώς υπάρχουν περισσότερες από χίλιες διατάξεις που είναι διασπαρμένες σε διάφορα νομοθετήματα.
Στη συνέχεια να δημιουργήσουμε ένα σύγχρονο και λειτουργικό πλαίσιο για να μπορέσει η ιδιοκτησία που είναι δεσμευμένη να απελευθερωθεί και κυρίως να μπορεί να αξιοποιηθεί, αφαιρώντας όλους τους περιορισμούς που υπάρχουν σήμερα.
Ετσι, θα μπορέσουμε να καταστήσουμε χιλιάδες ιδιοκτησίες με κανονικούς τίτλους για να μπορούν οι πολίτες στη συνέχεια να αξιοποιήσουν την περιουσία τους όπως νομίζουν».
Ιωάννης Μπούγας
Οι βασικοί άξονες
Από την πλευρά το, ο υφυπουργός Δικαιοσύνης Ιωάννης Μπούγας επισήμανε τους βασικούς άξονες της νομοθετικής πρωτοβουλίας. Αναλυτικότερα, αναφέρθηκε:
Στην ενοποίηση των διάσπαρτων σε δεκάδες νομοθετήματα διατάξεων και την προσαρμογή τους στα νέα κοινωνικοοικονομικά δεδομένα.
Στη σύνδεση με το Εθνικό Κτηματολόγιο σε περιβάλλον Τεχνητής Νοημοσύνης και με το Πολεοδομικό – Περιβαλλοντικό Δίκαιο σε συνεργασία με το ΤΕΕ.
Στην απλοποίηση της διαδικασίας ανοικοδόμησης κοινών οικοπέδων και καθ’ ύψος επέκτασης των υφιστάμενων οικοδομών.
Στην ταχύτερη έκδοση αποφάσεων σε αγωγές διανομής και την προσαρμογή των ρυθμίσεων στις νέες διατάξεις του Κληρονομικού Δικαίου.
Στην απλοποίηση της λειτουργίας των πολυκατοικιών, στη διευκόλυνση λήψης αποφάσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών, αλλά και στην τροποποίηση των υφιστάμενων κανονισμών.
Οι δέκα αλλαγές
1/ Νέοι κανόνες για τις αυτοτελείς οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες.
2/ Ξεκλειδώνουν δεκάδες χιλιάδες αγροτεμάχια ανά την Ελλάδα, τα οποία έχουν μπλοκαριστεί και παραμένουν ανεκμετάλλευτα.
3/ Απελευθερώνονται εκατοντάδες χιλιάδες συμβολαιογραφικά προσύμφωνα μεταβίβασης και πώλησης ακινήτων.
4/ Εκσυγχρονίζονται οι κανονισμοί των πολυκατοικιών.
5/ Θα επιτρέπεται η κατάτμηση ή η ένωση ενός διαμερίσματος.
6/ Θα θεσπιστεί μια νέα ταχύρρυθμη διαδικασία για την είσπραξη των κοινοχρήστων.
7/ Αναβαθμίζονται οι διαχειριστές των πολυκατοικιών και επωμίζονται νέα καθήκοντα.
8/ Τέλος στις συχνές προστριβές που προκαλούσαν τα Airbnb.
9/ Λύνεται το πρόβλημα αξιοποίησης του δικαιώματος υψούν (ο λεγόμενος «αέρας») αδιάθετων ποσοστών των πολυκατοικιών.
10/ Προβλέπεται η επικαιροποίηση των νομοθετικών ρυθμίσεων για τη σύσταση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας σύμφωνα με τα νέα κοινωνικο-οικονομικά δεδομένα.
